一、政策适用范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）政策。【房企财税微信：fdccspx 】

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于规定的销售自行开发的房地产项目。

【摘自国家税务总局公告2016年第18号】

销售房地产税率11%，征收率5%。

【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】

下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让房地产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

【摘自《营业税改征增值税试点实施办法》】

（一）销售房地产产，是指有偿转让房地产，但属于下列非经营活动的情形除外：

企业代行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

3.所收款项全额上缴财政。

【摘自《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》】

（二）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

【摘自《营业税改征增值税试点有关事项的规定》】

（一）个人销售自建自用住房免征增值税。

（二）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。

【摘自《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》】

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

其他情况适用一般规定。

【摘自《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》】

（一）一般计税方法

1、销售额的确定

（1）计算公式

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

（2）土地价款的扣除

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

2、一般纳税人预缴税款

（1）预征率

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（2）预缴公式

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

（3） 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

3、进项税额

（1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（2）适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

4、应纳税额

本期应纳税额=本期销项税额（预缴税额）-本期进项税额

本期销项税额=本期销售额×11%

案例：

某房地产企业适用一般计税方法计税，2016年5月销售自行开发的房地产，可供销售房地产项目建筑面积10000平方米，本期销售房地产项目建筑面积2000平方米，取得销售收入21,760,000元，其中：开具增值税专用发票价税合计5,550,000元（金额5,000,000元，税额550,000元）；开具增值税普通发票价税合计16,210,000元（金额14,600,000元，税额1,610,000元）。该房地产项目支付了土地价款20,000,000元。本月购进原材料取得增值税专用发票1张，注明不含税价2,000,000元，税额340,000元。.

（1）按适用税率计税销售额：

5,000,000+14，600,000=19,600,000元

（2）本期允许扣除的土地价款：

（2，000/10,000）×20,000,000=4,000,000元

（3）差额扣除后的销售额：

（21,760,000-4,000,000）÷（1+11%）=16,000,000元

（4）销项税额：16,000,000×11%=1,760,000元

（5）可抵扣的进项税额：340,000元

（6）应纳税额：1,760,000-340,000=1,420,000元

如果计算结果为负数，则表明企业多缴税额。

（二）简易计税方法

1、简易计税的计税方法

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

应纳税额=全部价款和价外费用/(1+5%)×5%

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2、房地产老项目

房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（三）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（四）纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

案例：

 A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年6月收到预收款52,500,000元，并预缴了税款。2016年6月完工结算后开具了增值税普通发票105,000,000元，同时办理房产产权转移手续。该纳税人选择简易计税方法计算缴纳增值税。

计算：

（1）本月收到预收款时按3%预缴税款。

应预缴税款：52,500,000÷（1+5%）×3%=1,500,000元

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

（2）纳税人7月申报期应申报的增值税时：

①按简易办法计税销售额：

10,500,000÷（1+5%）=10,000,000元

②简易计税办法计算的应纳税额：

10000000×5%=5,000,000元

（3）本期应补(退)税额：5000000-1500000=3500000元

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（五）发票开具

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。【房企财税微信：fdccspx 】

2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

3、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【摘自国家税务总局公告2016年第18号】

（一） 预缴税款

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

（二）纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（三）发票开具

1、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

3、小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

【摘自国家税务总局公告2016年第18号】

（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

（二） 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

（三）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

【摘自国家税务总局公告2016年第18号】

（一）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（二）房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【摘自财税〔2016〕68号】

    以上政策截止2016年8月底，如有变化以最新规定为准。