房地产开发企业申报指引
房地产开发企业申报指引
A. 房地产开发企业采用预售方式销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税
【业务描述】
例某房地产开发企业为一般纳税人按照一般计税方法计税。2017年4月预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，取得预收款1110万元。此外，当期取得含税销售额1110万元，开具增值税专用发票，注明税款110万元。当期允许扣除的土地价款为400万元。当期购买广告服务取得增值税专用发票1份并认证相符，注明的金额为600万元，税额为36万元。
【相关政策】
1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
【注意事项】
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，选择适用一般计税方法计税的，也适用本申报案例。房地产老项目是指：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
【数据计算】
预缴税额=预收款÷（1+税率）×预征率=1110 ÷（1+11%）×3%=30万元
应纳税额=销项税额-进项税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率-进项税额=（1110-400）÷（1+11%）×11%-36=34.3604万元
应补退税额=应纳税额-预缴税额=34.3604-30=4.3604万元
【表样填写】
1、填写《增值税预缴税款表》
2、填写纳税申报资料
（1）填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）
（2）填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）
（3）填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）
（4）填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
（5）填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）
（6）填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》
（7）填写《完税凭证抵扣（减）清单》
（8）填写《服务、不动产和无形资产扣除项目清单》
（9）填写《营改增税负分析测算明细表》
B. 房地产开发企业采用预售方式销售自行开发的房地产项目，选择简易计税方法计税
【业务描述】
例某房地产开发企业为一般纳税人，2016年7月预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，选择简易计税方法计税，收到预收款1050万元。此外，当期取得含税销售额1050万元，开具增值税专用发票。
【相关政策】
1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
【数据计算】
预缴税额=预收款÷（1+征收率）×预征率=1050 ÷（1+5%）×3%=30万元
应纳税额=销售额÷（1+征收率）×征收率=1050 ÷（1+5%）×5%=50
应补退税额=应纳税额-预缴税款=50-30=20万元。
【表样填写】
1、填写《增值税预缴税款表》
2、填写纳税申报资料
（1）填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）
（2）填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）
（3）填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表
（4）填写《完税凭证抵扣（减）清单》
（5）填写《营改增税负分析测算明细表》
